Come funziona la surroga mutuo e cosa offre

Quando si parla di portabilità del mutuo si fa riferimento alla possibilità per chi ha in corso un mutuo ipotecario di trasferire il finanziamento presso una nuova banca mantenendo l’ipoteca.

Nello specifico la portabilità, o surroga, prevede che il mutuo in corso venga estinto e se ne accenda uno nuovo presso l’istituto di credito subentrante. Sarebbe però più corretto parlare di portabilità dell’ipoteca, poiché è questa di fatto ad essere spostata da un istituto di credito all’altro.

Sebbene la possibilità di surrogare un mutuo fosse già prevista dall’art. 1202 del codice civile, questo genere di operazioni ha ottenuto un grande successo solo in seguito alla legge Bersani del 2007. Norma che ha previsto l’esenzione delle operazioni di portabilità del mutui dalla maggior parte delle tasse.

In seguito con la finanziaria per il 2008 è stata imposta anche l’impossibilità per la banca subentrante di applicare commissioni. Allo stesso modo la banca di origine non può applicare penali per l’estinzione del mutuo. Le spese notarili inoltre sono a carico della banca. In altre parole, la surroga si presenta oggi come un’operazione completamente gratuita per il mutuatario.

I vantaggi della portabilità

Ricorrendo alla portabilità del mutuo è possibile per il debitore ottenere condizioni di rimborso migliori rispetto a quelle applicate dalla banca precedente. Sottoscrivendo un nuovo contratto infatti è possibile non solo cambiare il tipo di tasso, ma modificare tutte le condizioni di rimborso.

In altre parole sarà possibile, ad esempio, ottenere un piano di ammortamento più lungo e rate più basse. Allo stesso tempo la nuova banca potrebbe applicare uno spread più basso rispetto a quello previsto dall’istituto precedente. Lo stesso vale anche per le spese accessorie del mutuo e per tutti gli altri oneri definiti dalla banca.

Tuttavia quanti scelgono di surrogare il mutuo non possono ottenere nuova liquidità. Questo perché il nuovo finanziamento è garantito dalla vecchia ipoteca, che viene trasferita. Di conseguenza, se l’importo del nuovo mutuo supera il debito residuo del finanziamento precedente, l’eccedenza non risulterà garantita dall’ipoteca.

La surroga risulta quindi un’operazione senza dubbio vantaggiosa per coloro che desiderano condizioni migliori per quanto attiene al rimborso del capitale. È però una scelta poco indicata per chi ha necessità di ottenere nuova liquidità.

I documenti da presentare

Ma come richiedere la portabilità del mutuo? Per presentare domanda di surroga è sufficiente presentarsi presso la banca in cui si desidera trasferire il finanziamento e presentare tutti i documenti necessari. In alternativa è possibile inviare una raccomandata all’istituto di credito per comunicare la propria intensione di surrogare il mutuo.

In ogni caso i documenti da presentare sono piuttosto numerosi. Oltre ai documenti di reddito e anagrafici, normalmente necessari per ottenere un finanziamento, per la portabilità è necessario anche produrre i documenti relativi al mutuo che si desidera surrogare.

Nello specifico sono necessari:

• copia dell’atto del vecchio mutuo;
• fotocopia del certificato di abitabilità;
• copia della nota di iscrizione dell’ipoteca;
• copia dell’atto di acquisto dell’immobile;
• planimetria dell’immobile.

Sarà inoltre necessario richiedere il conteggio estintivo del mutuo in corso. Documento che deve essere rilasciato dalla banca mutuante.

La surroga rappresenta senza dubbio una grande opportunità di risparmio per chi dispone di un mutuo. Ma quali sono le sue caratteristiche e soprattutto quali i documenti per surroga mutuo? Facciamo subito chiarezza.

Cos’è la surroga mutuo e perché fa risparmiare

Partiamo dalla nozione di surroga per poi passare agli aspetti relativi alla documentazione. Si tratta di un’operazione che consente il trasferimento in modo del tutto gratuito del proprio mutuo presso una nuova banca che presenta condizioni maggiormente convenienti.

La surroga, attraverso un nuovo finanziamento, consente, a costo zero, di ridefinire la durata, lo spread applicato nonché il tipo di tasso di interesse. L’istituto di credito di partenza non può opporsi alla portabilità mentre quello di destinazione, ovvero la banca subentrante, ha la facoltà di rifiutare la richiesta di surroga.

Va considerato comunque il vincolo circa la somma. Questa infatti non può essere maggiore rispetto al debito residuo.

Procedure di richiesta

Quali sono le operazioni per richiedere la portabilità? La domanda, nella maggior parte dei casi, va inviata attraverso una raccomandata al nuovo istituto di credito. Ma è utile inoltrare la stessa richiesta alla propria banca per rendergli nota l’intenzione di trasferimento del mutuo.

Alla domanda devono essere aggiunti diversi elementi, arriviamo così alla questione centrale del nostro articolo, i documenti per surroga mutuo.

Ecco i documenti da presentare per la portabilità mutuo

Il primo dei documenti per surroga mutuo previsti è costituito dai documenti anagrafici. Il richiedente dovrà fornire una copia di un documento di identità e del codice fiscale relativi al beneficiario del finanziamento e all’eventuale soggetto garante.

Andranno inoltre forniti il certificato di nascita e quello di stato civile. Qualora il richiedente risulti sposato, dovrà presentare poi l’atto di matrimonio. Sono utili anche documenti inerenti all’eventuale separazione o divorzio.

Abbiamo il capitolo dei materiali reddituali. In caso di lavoratore dipendente, saranno necessari gli ultimi due cedolini di stipendio, copia del certificato unico dipendente o modello 730 o Unico.

Nell’ipotesi invece di autonomi e liberi professionisti, va presentato l’estratto di iscrizione alla Camera di commercio, il certificato di iscrizione all’albo professionale e una copia della dichiarazione dei redditi.

La banca subentrante vorrà i documenti inerenti al mutuo di origine. Dalla copia del compromesso a quella dell’atto di acquisto passando per la copia dell’iscrizione dell’ipoteca, del certificato di abitabilità e la planimetria.

Qualora la struttura immobiliare sia frutto di successione, andrà fornito il modello 240 o 4.

Qual è la differenza tra surroga e sostituzione? Cos’è invece la rinegoziazione? Quali sono pro e contro di ogni opzione? Adesso puoi scoprire come risparmiare sul tuo mutuo.

Si tratta di tre prospettive che permettono di riscrivere le condizioni di rimborso del mutuo. Sono però interventi molto diversi che presentano differenti limiti e possibilità di risparmio.

Se da una parte infatti la rinegoziazione implica la ridefinizione delle norme che caratterizzano il mutuo attivo, dall’altra surroga e sostituzione prevedono il trasferimento del mutuo presso una nuova banca. Sebbene la differenza tra surroga e sostituzione sia molto marcata.

Cos’è la rinegoziazione mutuo prima casa

Iniziamo con l’analisi della rinegoziazione. Questa coincide con la modifica del contratto, il cliente può sollecitare ad esempio una riduzione dello spread o il cambiamento della durata. Un piano di ammortamento più esteso può portare a una rata più gestibile.

Tra i vantaggi della rinegoziazione troviamo anche l’assenza di costi per il mutuatario. La banca chiaramente può decidere di non approvare la richiesta di rinegoziazione. Non è soggetta a nessun obbligo in merito. Per indurre l’istituto di credito ad accettare, il cliente può munirsi di un preventivo di surroga prima di discutere della rinegoziazione.

Surroga mutuo, operazione gratuita e possibilità di risparmio

La surroga, nota anche come portabilità del mutuo, rappresenta invece il trasferimento del finanziamento presso un nuovo istituto di credito. Non è prevista l’iscrizione di una nuova ipoteca, anch’essa passa come garanzia alla nuova banca. È un’operazione del tutto gratuita, vantaggio fondamentale per il consumatore.

La surroga permette, grazie appunto al trasferimento del debito, di fruire di condizioni di rimborso più convenienti. Può essere modificata, a costo zero, la durata, il tipo di tasso e lo spread.

Il principale vincolo è invece costituito dalla somma oggetto della surroga che non può essere maggiore del debito residuo. La banca di origine non può impedire la surroga, la nuova banca invece può rifiutare la richiesta di surroga.

Quando conviene la sostituzione del mutuo

Differenza tra surroga e sostituzione: cosa cambia. La sostituzione implica la stipula di un nuovo contratto di mutuo grazie al quale verrà estinto il precedente. Vi sono molti costi da gestire, tra questi troviamo quelli notarili inerenti alla cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione della nuova a beneficio della banca di destinazione.

Senza contare poi i costi pertinenti l’attivazione di un nuovo mutuo, dai costi di istruttoria a quelli di polizza e perizia. Vi sono due principali vantaggi. Il primo è ovviamente la possibilità di fruire di condizioni più vantaggiose, il secondo è la possibilità di conseguire di liquidità aggiuntiva. Altro aspetto che rappresenta una differenza tra surroga e sostituzione.