Autore: Angelo

Come ottenere un mutuo, Guida sulle procedure di richiesta

come ottenere un mutuo
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C’è una domanda da cui dipende la costruzione del proprio percorso personale e familiare: come ottenere un mutuo? Quali sono le procedure che portano all’ottenimento della liquidità necessaria per l’acquisto dell’abitazione? Seguendo la nostra guida potrai conoscere come condurre la tua richiesta di accesso al mutuo.

Dal compromesso alla valutazione delle offerte mutuo casa

Il primo passo coincide con l’ottenimento del compromesso, noto anche come promessa di vendita. Si tratta di un documento che consente di ricercare la cifra utile alla compera dell’abitazione.

Come ottenere un mutuo, la ricerca del prodotto giusto. Il secondo compito per il consumatore è individuare la banca in grado di rispondere alle sue necessità. Da questo punto di vista sono pertinenti numerose variabili, dalle caratteristiche reddituali del cliente a quelle dell’immobile oggetto dell’acquisto.

A ciò si aggiungono gli aspetti che contraddistinguono il mutuo: costi, tasso di interesse, attendibilità dell’istituto di credito, spread, tipo di tasso e altro ancora. Da questo punto di vista il web può rappresentare una risorsa molto preziosa, perché permette in pochi passaggi di confrontare le condizioni dei mutui tradizionali e dei cosiddetti mutui online. Di solito il valore del mutuo non eccede l’80% del valore della casa.

Dopo che è stata scoperta la banca più adatta alle proprie esigenze, si passa alla gestione, in dettaglio, della domanda d’accesso al credito. Nella richiesta devono essere riportati molti elementi, anzitutto le informazioni a carattere anagrafico del cliente, si passa poi alla formazione del nucleo familiare e agli aspetti relativi alla propria casa.

Nella domanda dovrà essere inoltre specificato il proprio profilo lavorativo (tra cui anzianità lavorativa, ambito di occupazione, aspetti reddituali), l’eventuale presenza di soggetti a carico e l’indirizzo di residenza.

Saranno poi richieste indicazioni circa l’immobile che l’utente intende acquistare ed eventuali altri finanziamenti attivi. Tutti fattori determinanti per comprendere come ottenere un mutuo.

I criteri per la valutazione della richiesta di mutuo

Inviata la domanda, l’istituto di credito fornisce un parere di fattibilità. I principali criteri considerati dall’ente erogatore sono:

  • Il rapporto tra reddito e piano di rimborso del mutuo. Risultano pertinenti anche gli elementi reddituali degli altri membri del nucleo familiare.
  • Il valore dell’abitazione che il cliente intende acquistare.
  • La solidità della situazione lavorativa del richiedente.
  • Ulteriori elementi posti come garanzia di rimborso.

Qualora la banca dia un parere positivo, il richiedente dovrà fornire i documenti per procedere con l’iter burocratico. Si tratta dei documenti relativi alle informazioni già in precedenza comunicate alla banca.

Andranno quindi forniti all’ente erogatore ad esempio copia del cosiddetto compromesso, certificato di stato civile, planimetria dell’abitazione, certificato di abitabilità, copia del CUD eccetera.

Stipula del mutuo

Spetta poi alla banca compiere una nuova verifica alla luce dei documenti e di altri controlli. Se tutto procede senza intoppi, l’istituto di credito accorderà il mutuo, rendendo subito nota la cosa al consumatore.

Si accorderà poi con il futuro mutuatario in merito alla data per la sottoscrizione dell’atto pubblico. Ciò richiede la presenza di un notaio, oltreché ovviamente quella del richiedente e di un rappresentante della banca.

Chiariti questi aspetti su come ottenere un mutuo, vi consigliamo di continuare a leggere le nostre guide per ricevere informazioni sulle altre procedure relative all’acquisto casa.

Mutuo tasso fisso o variabile 2018: qual è la scelta più conveniente

mutuo tasso fisso o variabile
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Meglio mutuo tasso fisso o variabile nel 2018, quale delle due proposte scegliere? È un interrogativo che interessa migliaia di italiani, tanto delicato quanto decisivo in termini economici. Qual è la scelta più conveniente? Vediamo tutti i principali scenari.

Tassi mutui casa aggiornati al 2018: come risparmiare?

Il mutuo a tasso fisso è il più richiesto nel mercato italiano, merito dell’aspetto più importante di questo finanziamento: la presenza di una rata fissa e costante per l’intero periodo di rimborso, senza l’influenza degli andamenti del mercato.

Un aspetto che se da una parte rappresenta una sicurezza, dall’altra costituisce un limite. Il mutuatario non ha modo di godere delle opportunità di risparmio presentate dalla contrazione dei tassi.

Tasso fisso o variabile: come viene calcolata la rata

Per comprendere se sia più conveniente nel 2018 il mutuo tasso fisso o variabile va esaminato in che modo vengono computate le due rate. Il tasso fisso infatti è legato all’Eurirs. Questo è il tasso di interesse medio relativo agli interventi di swap stipulati dalle maggiori banche europee a copertura del rischio di interesse.

L’Eurirs varia a seconda del periodo preso in esame. Un mutuo a tasso fisso, durante l’intero periodo di rimborso, sarà legato all’Eurirs con una durata corrispondente a quella del mutuo stesso.

All’Eurirs andrà ad aggiungersi lo spread previsto dalla banca. Un mutuo a tasso fisso decennale contraddistinto da uno spread pari al 2%, prevedrà per il cliente una rata calcolata in rapporto all’Eurirs a dieci anni più il 2%.

Al momento l’Eurirs a 20 anni corrisponde a circa l’1,4%, ragione per cui il tasso fisso costituisce senza dubbio una proposta valida. Il tasso variabile può però essere, quanto meno nei prossimi mesi, ancora più conveniente.

I mutui a tasso variabile sono infatti legati all’Euribor, le cui scadenze variano da uno a dodici mesi. L’Euribor è contraddistinto, quanto meno attualmente, da valori negativi. A sei mesi, ad esempio, è pari al -0,27%.

Il tasso variabile è quindi nell’immediato il più conveniente, sebbene nel lungo periodo (10-20 anni) non offra alcuna garanzia, cosa che invece ritroviamo con il mutuo a tasso fisso.

Quale mutuo conviene? Dipende dalle tue esigenze

Meglio scegliere mutuo tasso fisso o variabile nel 2018? Chiarita la questione di calcolo e variazione del tasso, quale delle due opzioni sia più conveniente va stabilito prendendo in esame le specificità del proprio profilo di richiedente.

L’opzione del tasso fisso è senza dubbio quella più adatta alle necessità delle famiglie. Queste di solito hanno una disponibilità limitata e quindi la rata non può superare soglie ben definite, determinate dalla presenza di stipendi fissi.

Certo, scegliendo il tasso fisso il mutuatario deve essere consapevole che potrebbe andare incontro a un piano di rimborso nel complesso più caro rispetto al tasso variabile.

Il tasso variabile nel 2018 rappresenta una proposta molto allettante economicamente. Gli interessi sono più contenuti ma piuttosto instabili nel corso degli anni e potrebbero determinare incrementi significativi della rata mensile.

A detta degli analisti non dovrebbero prodursi importanti rialzi degli interessi nell’arco dei prossimi 7-8 anni. Il tasso variabile è una valida prospettiva per quanti intendono risparmiare e possono permettersi di far fronte a eventuali incrementi della rata. Meglio poi se la durata del mutuo non è troppo estesa.

Surroga del mutuo per il cambio del tasso di interesse

A prescindere che si tratti di mutuo tasso fisso o variabile, per il cambio del tipo di tasso è disponibile la surroga. È uno strumento che consente di cambiare il tipo di tasso, lo spread applicato dalla banca e la durata del finanziamento. Il tutto completamente a costo zero per il cliente.

La surroga non è altro che il trasferimento presso un nuovo istituto di credito del proprio mutuo. La nuova banca, presentando condizioni più vantaggiose, può consentire un importante risparmio.

Cambiando il tipo di tasso, grazie alla surroga o portabilità del mutuo, il mutuatario può rivedere la propria scelta iniziale.

Come funziona la portabilità del mutuo e come richiederla

portabilità del mutuo
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Come funziona la surroga mutuo e cosa offre

Quando si parla di portabilità del mutuo si fa riferimento alla possibilità per chi ha in corso un mutuo ipotecario di trasferire il finanziamento presso una nuova banca mantenendo l’ipoteca.

Nello specifico la portabilità, o surroga, prevede che il mutuo in corso venga estinto e se ne accenda uno nuovo presso l’istituto di credito subentrante. Sarebbe però più corretto parlare di portabilità dell’ipoteca, poiché è questa di fatto ad essere spostata da un istituto di credito all’altro.

Sebbene la possibilità di surrogare un mutuo fosse già prevista dall’art. 1202 del codice civile, questo genere di operazioni ha ottenuto un grande successo solo in seguito alla legge Bersani del 2007. Norma che ha previsto l’esenzione delle operazioni di portabilità del mutui dalla maggior parte delle tasse.

In seguito con la finanziaria per il 2008 è stata imposta anche l’impossibilità per la banca subentrante di applicare commissioni. Allo stesso modo la banca di origine non può applicare penali per l’estinzione del mutuo. Le spese notarili inoltre sono a carico della banca. In altre parole, la surroga si presenta oggi come un’operazione completamente gratuita per il mutuatario.

I vantaggi della portabilità

Ricorrendo alla portabilità del mutuo è possibile per il debitore ottenere condizioni di rimborso migliori rispetto a quelle applicate dalla banca precedente. Sottoscrivendo un nuovo contratto infatti è possibile non solo cambiare il tipo di tasso, ma modificare tutte le condizioni di rimborso.

In altre parole sarà possibile, ad esempio, ottenere un piano di ammortamento più lungo e rate più basse. Allo stesso tempo la nuova banca potrebbe applicare uno spread più basso rispetto a quello previsto dall’istituto precedente. Lo stesso vale anche per le spese accessorie del mutuo e per tutti gli altri oneri definiti dalla banca.

Tuttavia quanti scelgono di surrogare il mutuo non possono ottenere nuova liquidità. Questo perché il nuovo finanziamento è garantito dalla vecchia ipoteca, che viene trasferita. Di conseguenza, se l’importo del nuovo mutuo supera il debito residuo del finanziamento precedente, l’eccedenza non risulterà garantita dall’ipoteca.

La surroga risulta quindi un’operazione senza dubbio vantaggiosa per coloro che desiderano condizioni migliori per quanto attiene al rimborso del capitale. È però una scelta poco indicata per chi ha necessità di ottenere nuova liquidità.

I documenti da presentare

Ma come richiedere la portabilità del mutuo? Per presentare domanda di surroga è sufficiente presentarsi presso la banca in cui si desidera trasferire il finanziamento e presentare tutti i documenti necessari. In alternativa è possibile inviare una raccomandata all’istituto di credito per comunicare la propria intensione di surrogare il mutuo.

In ogni caso i documenti da presentare sono piuttosto numerosi. Oltre ai documenti di reddito e anagrafici, normalmente necessari per ottenere un finanziamento, per la portabilità è necessario anche produrre i documenti relativi al mutuo che si desidera surrogare.

Nello specifico sono necessari:

  • copia dell’atto del vecchio mutuo;
  • fotocopia del certificato di abitabilità;
  • copia della nota di iscrizione dell’ipoteca;
  • copia dell’atto di acquisto dell’immobile;
  • planimetria dell’immobile.

Sarà inoltre necessario richiedere il conteggio estintivo del mutuo in corso. Documento che deve essere rilasciato dalla banca mutuante.

Cos’è il mutuo ristrutturazione e come funziona

mutuo ristrutturazione
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Cos’è il mutuo per ristrutturazione

Il mutuo ristrutturazione è una particolare tipologia di finanziamento pensata per sostenere le spese legate ai lavori di ristrutturazione di un immobile. Ricorrendo a questi finanziamenti è possibile quindi ottenere la liquidità necessaria per eseguire tali interventi.

I mutui per la ristrutturazione della casa sono molto simili ai finanziamenti finalizzati all’acquisto dell’immobile. Anche in questo caso infatti è possibile solitamente ottenere somme fino all’80% del valore dell’immobile.

L’importo può essere erogato in un’unica soluzione oppure in più tranche nel corso dei lavori. Questa seconda opzione viene solitamente proposta a quanti richiedono un mutuo ristrutturazione per il finanziamento di grandi opere, ossia di interventi che comportano cambiamenti sostanziali dell’edificio.

Per quanto attiene alle condizioni di rimborso, i mutui per la ristrutturazione possono generalmente durare dai 5 ai 30 anni. Il tasso può essere fisso, variabile o misto.

Documenti necessari per richiesta mutuo

Per ottenere un mutuo ristrutturazione è necessario presentare in sede di domanda tutta la documentazione relativa agli interventi che si desiderano effettuare. I documenti in questione devono specificare le modifiche che il richiedente intende apportare all’immobile ed indicare le spese preventivate.

La documentazione richiesta varia però a seconda del tipo di intervento. Nel caso di mutui per opere di manutenzione ordinaria è sufficiente presentare un preventivo di spesa redatto dall’impresa edile che si occuperà di eseguire i lavori.

Chi invece intende finanziare opere di manutenzione straordinaria, ovvero mirate a rinnovare e sostituire parti strutturali della casa, deve presentare documenti diversi. Sono necessari: il progetto edilizio, la denuncia di inizio attività e la domanda di autorizzazione edilizia.

Diversa invece la questione per il mutuo destinato al finanziamento di grandi opere. In questo caso oltre al preventivo di spesa, è necessario presentare la concessione edilizia e un documento attestante il versamento del contributo di costruzione.

Agevolazioni fiscali mutui ristrutturazione

Quanti hanno in corso un mutuo ristrutturazione possono beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per legge. In questo modo sarà possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi gli interessi passivi del mutuo e degli oneri accessori. La detrazione è prevista nella misura del 19%.

Va precisato però che per ottenere la detrazione Irpef l’immobile oggetto del mutuo deve risultare destinato a residenza principale del richiedente.

Non solo. Ai fini dell’accesso alla detrazione è necessario anche che il mutuatario sia anche il proprietario della casa. Il mutuo deve inoltre essere stato stipulato entro 6 mesi (precedenti o successivi) dalla data di inizio dei lavori.

Documenti per surroga mutuo, scopri subito ciò che dovrai presentare

documenti per surroga mutuo
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La surroga rappresenta senza dubbio una grande opportunità di risparmio per chi dispone di un mutuo. Ma quali sono le sue caratteristiche e soprattutto quali i documenti per surroga mutuo? Facciamo subito chiarezza.

Cos’è la surroga mutuo e perché fa risparmiare

Partiamo dalla nozione di surroga per poi passare agli aspetti relativi alla documentazione. Si tratta di un’operazione che consente il trasferimento in modo del tutto gratuito del proprio mutuo presso una nuova banca che presenta condizioni maggiormente convenienti.

La surroga, attraverso un nuovo finanziamento, consente, a costo zero, di ridefinire la durata, lo spread applicato nonché il tipo di tasso di interesse. L’istituto di credito di partenza non può opporsi alla portabilità mentre quello di destinazione, ovvero la banca subentrante, ha la facoltà di rifiutare la richiesta di surroga.

Va considerato comunque il vincolo circa la somma. Questa infatti non può essere maggiore rispetto al debito residuo.

Procedure di richiesta

Quali sono le operazioni per richiedere la portabilità? La domanda, nella maggior parte dei casi, va inviata attraverso una raccomandata al nuovo istituto di credito. Ma è utile inoltrare la stessa richiesta alla propria banca per rendergli nota l’intenzione di trasferimento del mutuo.

Alla domanda devono essere aggiunti diversi elementi, arriviamo così alla questione centrale del nostro articolo, i documenti per surroga mutuo.

Ecco i documenti da presentare per la portabilità mutuo

Il primo dei documenti per surroga mutuo previsti è costituito dai documenti anagrafici. Il richiedente dovrà fornire una copia di un documento di identità e del codice fiscale relativi al beneficiario del finanziamento e all’eventuale soggetto garante.

Andranno inoltre forniti il certificato di nascita e quello di stato civile. Qualora il richiedente risulti sposato, dovrà presentare poi l’atto di matrimonio. Sono utili anche documenti inerenti all’eventuale separazione o divorzio.

Abbiamo il capitolo dei materiali reddituali. In caso di lavoratore dipendente, saranno necessari gli ultimi due cedolini di stipendio, copia del certificato unico dipendente o modello 730 o Unico.

Nell’ipotesi invece di autonomi e liberi professionisti, va presentato l’estratto di iscrizione alla Camera di commercio, il certificato di iscrizione all’albo professionale e una copia della dichiarazione dei redditi.

La banca subentrante vorrà i documenti inerenti al mutuo di origine. Dalla copia del compromesso a quella dell’atto di acquisto passando per la copia dell’iscrizione dell’ipoteca, del certificato di abitabilità e la planimetria.

Qualora la struttura immobiliare sia frutto di successione, andrà fornito il modello 240 o 4.

Differenza tra surroga e sostituzione, rinegoziazione: cosa cambia, pro e contro

differenza tra surroga e sostituzione
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Qual è la differenza tra surroga e sostituzione? Cos’è invece la rinegoziazione? Quali sono pro e contro di ogni opzione? Adesso puoi scoprire come risparmiare sul tuo mutuo.

Si tratta di tre prospettive che permettono di riscrivere le condizioni di rimborso del mutuo. Sono però interventi molto diversi che presentano differenti limiti e possibilità di risparmio.

Se da una parte infatti la rinegoziazione implica la ridefinizione delle norme che caratterizzano il mutuo attivo, dall’altra surroga e sostituzione prevedono il trasferimento del mutuo presso una nuova banca. Sebbene la differenza tra surroga e sostituzione sia molto marcata.

Cos’è la rinegoziazione mutuo prima casa

Iniziamo con l’analisi della rinegoziazione. Questa coincide con la modifica del contratto, il cliente può sollecitare ad esempio una riduzione dello spread o il cambiamento della durata. Un piano di ammortamento più esteso può portare a una rata più gestibile.

Tra i vantaggi della rinegoziazione troviamo anche l’assenza di costi per il mutuatario. La banca chiaramente può decidere di non approvare la richiesta di rinegoziazione. Non è soggetta a nessun obbligo in merito. Per indurre l’istituto di credito ad accettare, il cliente può munirsi di un preventivo di surroga prima di discutere della rinegoziazione.

Surroga mutuo, operazione gratuita e possibilità di risparmio

La surroga, nota anche come portabilità del mutuo, rappresenta invece il trasferimento del finanziamento presso un nuovo istituto di credito. Non è prevista l’iscrizione di una nuova ipoteca, anch’essa passa come garanzia alla nuova banca. È un’operazione del tutto gratuita, vantaggio fondamentale per il consumatore.

La surroga permette, grazie appunto al trasferimento del debito, di fruire di condizioni di rimborso più convenienti. Può essere modificata, a costo zero, la durata, il tipo di tasso e lo spread.

Il principale vincolo è invece costituito dalla somma oggetto della surroga che non può essere maggiore del debito residuo. La banca di origine non può impedire la surroga, la nuova banca invece può rifiutare la richiesta di surroga.

Quando conviene la sostituzione del mutuo

Differenza tra surroga e sostituzione: cosa cambia. La sostituzione implica la stipula di un nuovo contratto di mutuo grazie al quale verrà estinto il precedente. Vi sono molti costi da gestire, tra questi troviamo quelli notarili inerenti alla cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione della nuova a beneficio della banca di destinazione.

Senza contare poi i costi pertinenti l’attivazione di un nuovo mutuo, dai costi di istruttoria a quelli di polizza e perizia. Vi sono due principali vantaggi. Il primo è ovviamente la possibilità di fruire di condizioni più vantaggiose, il secondo è la possibilità di conseguire di liquidità aggiuntiva. Altro aspetto che rappresenta una differenza tra surroga e sostituzione.